Para un promotor, el proyecto no es solo un trámite para obtener la licencia: es el producto que va a vender. La distribución, la luz, las terrazas, los materiales y las imágenes deciden la velocidad de venta y el precio. Por eso conviene que el estudio de arquitectura entre en la operación desde el análisis del solar.
Cómo trabajamos con un promotor
| Fase | Qué aporta el estudio | Qué gana el promotor |
|---|---|---|
| Viabilidad | Número y tipo de viviendas, superficie vendible, aparcamiento | Saber qué precio tiene sentido pagar por el suelo |
| Anteproyecto | Producto diferenciado e imágenes 3D | Empezar a comercializar sobre plano |
| Proyecto en BIM | Mediciones del modelo, choques resueltos | Presupuestos comparables y menos modificados |
| Interiorismo y calidades | Interior coherente y opciones controladas | Un argumento de venta, no una lista genérica |
| Licencia | Proyecto y trámite, incluida la división en viviendas | Seguridad jurídica |
| Dirección de obra | Quien diseñó dirige | El producto vendido es el entregado |
1. Viabilidad: cuántas viviendas y cuáles
Antes de comprar el suelo traducimos la ficha urbanística a producto: edificabilidad, número de viviendas, superficie útil vendible, plazas de aparcamiento y zonas comunes. Probamos varias tipologías (unifamiliares pareadas, adosadas, plurifamiliar) y comparamos escenarios. Es nuestro estudio de viabilidad.
2. Un producto que se distinga
En la costa compiten muchas promociones parecidas. Lo que diferencia una de otra suele estar en decisiones de proyecto que no encarecen la obra: orientar bien las terrazas, ganar ventilación cruzada, resolver la privacidad entre viviendas, diseñar una zona común que se recuerde.
3. Imágenes para vender sobre plano
Las imágenes 3D del proyecto se preparan para la comercialización: exteriores, zonas comunes e interiores amueblados. Al salir del mismo modelo que los planos, lo que se enseña es lo que se construye.
4. Interiorismo y memoria de calidades
Diseñamos la arquitectura y el interiorismo a la vez. La memoria de calidades deja de ser una lista genérica y pasa a describir un interior coherente, con opciones de personalización controladas que no desordenan la obra.
5. BIM: mediciones fiables, menos imprevistos
El proyecto se desarrolla en BIM. Las mediciones salen del modelo, los conflictos entre estructura e instalaciones se resuelven antes de la obra y el presupuesto de las constructoras es comparable. Para un promotor, eso significa menos desviaciones y menos modificados.
6. Licencia y obligaciones del promotor
- La licencia de obra nueva de una promoción incluye la división del edificio en viviendas. En Andalucía, la LISTA la extiende expresamente a las fórmulas de propiedad horizontal (art. 137).
- El seguro decenal de daños estructurales es obligatorio en viviendas destinadas a la venta (art. 19 LOE).
- Las cantidades que entregan los compradores antes de terminar la obra deben estar garantizadas mediante aval o seguro, según la LOE.
- Al terminar, la primera ocupación se tramita por licencia o declaración responsable, según la comunidad y el municipio.
7. Dirección de obra
Quien diseñó la promoción la dirige en obra. Las decisiones de proyecto se defienden en obra y las dudas se resuelven sin perder la intención del diseño. Ver dirección de obra.
En una promoción, cada metro cuadrado bien resuelto se vende dos veces: en el plano y en la visita.
Si estás estudiando un solar en Murcia, la Costa Blanca o la Costa del Sol, conoce nuestro servicio de promociones residenciales.
Fuentes
Información revisada a 5 de noviembre de 2026. La normativa cambia: compruébala para tu caso antes de decidir.
