Proyecto básico, de ejecución y dirección de obra: las fases para construir tu casa

Construir una casa no es un único trámite, sino una secuencia de fases con documentos, responsables y permisos distintos. Entenderla evita sorpresas en plazos y costes. Así funciona en España una vivienda de obra nueva.

Las fases, de un vistazo

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Quién es quién

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE, Ley 38/1999) define los agentes de una obra: el promotor (quien encarga y paga), el proyectista, el director de obra, el director de ejecución y el constructor. En una vivienda, el proyectista y el director de obra deben ser arquitectos; el director de ejecución suele ser un arquitecto técnico.

1. Estudio previo y anteproyecto

Empieza con la parcela: normativa, topografía, orientación y programa (qué necesita la familia). Con eso se dibuja el anteproyecto: planta, volúmenes, imágenes y un primer presupuesto. Es la fase para decidir: cambiar aquí es barato, cambiar en obra no.

2. Proyecto básico

Define la vivienda con el detalle suficiente para pedir la licencia: planos generales, superficies, justificación urbanística y prestaciones principales. El Código Técnico de la Edificación distingue esta fase de la de ejecución.

3. Licencia de obra

Una vivienda de obra nueva necesita licencia urbanística municipal. Lo que conviene saber según dónde construyas:

• Región de Murcia: desde el Decreto-ley 1/2025 existe la licencia básica, que valida los parámetros esenciales y permite empezar la obra antes de tener la licencia completa (exige proyecto básico y de ejecución, y el promotor asume el riesgo). El Ayuntamiento de Murcia aprobó su instrucción en noviembre de 2025.
• Comunitat Valenciana: algunos ayuntamientos admiten que una entidad colaboradora (ECUV) verifique el proyecto para acortar plazos.
• Andalucía: licencia urbanística según la LISTA (art. 137); la primera ocupación va por declaración responsable.
• Con la licencia se paga el ICIO, un impuesto municipal sobre el coste de la obra cuyo tipo no puede superar el 4 %.

4. Proyecto de ejecución

Añade todo lo necesario para construir: estructura, instalaciones, detalles constructivos, mediciones, presupuesto y pliego de condiciones, más el estudio de seguridad y salud. El proyecto de ejecución de un edificio debe llevar visado colegial (Real Decreto 1000/2010).

El interiorismo se resuelve en esta misma fase, no después: iluminación, carpinterías y materiales forman parte del proyecto que se presupuesta.

5. Constructora

Con el proyecto de ejecución se piden presupuestos comparables a varias constructoras: todas presupuestan lo mismo, con las mismas mediciones. Es el momento de ajustar calidades si hace falta, no en mitad de la obra.

6. Dirección de obra

Durante la construcción, el director de obra vela por que se construya lo proyectado y resuelve los imprevistos; el director de ejecución controla la calidad de materiales y la ejecución. Si intervienen varias empresas o autónomos, se nombra además un coordinador de seguridad y salud (Real Decreto 1627/1997). Más sobre nuestra dirección de obra.

7. Final de obra y primera ocupación

• Certificado final de obra, firmado por la dirección facultativa y visado.
• Certificado de eficiencia energética del edificio terminado (Real Decreto 390/2021).
• Libro del edificio, con la documentación de lo construido (art. 7 LOE).
• Licencia o declaración responsable de primera ocupación, según la comunidad y el municipio.

El seguro decenal

La LOE obliga a contratar un seguro de daños estructurales durante diez años. Existe una excepción: el autopromotor de una única vivienda unifamiliar para uso propio, que puede no contratarlo, aunque si vende la casa antes de diez años tendrá que acreditarlo. Lo revisamos con cada cliente al inicio.