La Costa del Sol vive un momento de cambio urbanístico. Marbella ha aprobado su primer plan general adaptado a la ley andaluza vigente, mientras que Sotogrande sigue con el plan de San Roque del año 2000. Para quien quiere construir una villa, entender esa diferencia es el primer paso.
Marbella y Sotogrande, de un vistazo
| Marbella | Sotogrande (San Roque) | |
|---|---|---|
| Plan vigente | PGOM aprobado el 18/09/2026, adaptado a la LISTA | PGOU de San Roque (2000), adaptación parcial de 2009 |
| Pendiente | Plan de Ordenación Urbana (POU) | No consta revisión general bajo la LISTA |
| Novedad | 20 % de edificabilidad de nuevas actuaciones a vivienda asequible | Modificaciones puntuales en tramitación |
| Terreno | Laderas en Sierra Blanca y Nueva Andalucía alta | Costa llana; Sotogrande Alto y La Reserva en altura |
| Afecciones | Ley de Costas en primera línea | Paraje Natural del estuario del Guadiaro y Costas |
La ley andaluza: LISTA
En Andalucía rige la Ley 7/2021 de impulso para la sostenibilidad del territorio (LISTA) y su Reglamento (Decreto 550/2022). Para una villa de obra nueva hace falta licencia urbanística municipal (art. 137). La declaración responsable (art. 138) se reserva a obras menores y a obras en edificios existentes que no alteran ocupación, altura, edificabilidad ni número de viviendas, y también sirve para la primera ocupación de un edificio terminado conforme a su licencia.
Marbella: nuevo plan general
Tras la anulación del plan de 2010 por el Tribunal Supremo en 2015, Marbella volvió al plan de 1986. El 18 de septiembre de 2026 el Pleno aprobó definitivamente el nuevo Plan General de Ordenación Municipal (PGOM), el primero de Andalucía adaptado a la LISTA.
- Amplía el suelo urbano y da seguridad jurídica a unas 18.000 viviendas.
- Reserva el 20 % de la edificabilidad de las nuevas actuaciones a vivienda asequible.
- Su desarrollo detallado llegará con el Plan de Ordenación Urbana (POU), todavía en tramitación.
Conclusión práctica: antes de comprar, hay que revisar cómo queda la parcela con el nuevo plan y qué depende aún del POU. Más en arquitectos en Marbella.
Sotogrande: el plan de San Roque
Sotogrande pertenece a San Roque (Cádiz). Nació en los años 60 como Centro de Interés Turístico Nacional y hoy se rige por el plan general de San Roque de 2000, adaptado parcialmente a la antigua ley andaluza en 2009. No consta un nuevo plan bajo la LISTA.
Dentro de Sotogrande el terreno cambia mucho: Sotogrande Costa es llana y cercana al mar, mientras que Sotogrande Alto y La Reserva están en altura, con parcelas en pendiente. Junto a la desembocadura del Guadiaro hay un paraje natural protegido que puede exigir informes sectoriales. Más en arquitectos en Sotogrande.
El terreno manda
Muchas parcelas de la Costa del Sol están en ladera: Sierra Blanca, la parte alta de Nueva Andalucía, La Zagaleta o La Reserva. Eso exige estudio geotécnico temprano, contenciones bien resueltas y una buena gestión del agua de lluvia. Como referencia, la estación de AEMET en Málaga Aeropuerto registra unos 534 mm de lluvia y 2.900 horas de sol al año: sombra y protección solar son parte del diseño.
Cómo trabajamos desde Murcia
Nuestro estudio está en Murcia. En la Costa del Sol trabajamos por proyecto, con reuniones en remoto y visitas periódicas a la parcela y a la obra. Diseñamos la villa y su interior como un solo proyecto y coordinamos todo en BIM, lo que permite resolver a distancia lo que antes exigía estar en obra cada día.
Si estás valorando una parcela, empieza por un estudio de viabilidad.
Fuentes
- Ley 7/2021 (LISTA)
- El Periódico de Marbella: aprobación del PGOM
- Urbanismo de Marbella: PGOU de 1986
- BOE: plan de San Roque
- AEMET: valores climatológicos de Málaga Aeropuerto
Información revisada a 5 de noviembre de 2026. La normativa cambia: compruébala para tu caso antes de decidir.
