Comprar una parcela para construir: 10 comprobaciones antes de firmar

La mayoría de los problemas de una casa nueva no nacen en la obra: nacen el día que se compra la parcela. Una ficha urbanística mal leída, una servidumbre que nadie mencionó o una pendiente infravalorada pueden cambiar el proyecto o el presupuesto por completo.

Estas son las diez comprobaciones que hacemos en un estudio de viabilidad antes de que un cliente firme. Las agrupamos en tres bloques: lo que dice la norma, lo que dice el Registro y lo que dice el terreno.

Lo que dice la norma

1. Clasificación y calificación del suelo

Lo primero es saber si el suelo es urbano, urbanizable o no urbanizable, y qué uso le asigna el plan (por ejemplo, vivienda unifamiliar aislada). En suelo no urbanizable construir una vivienda es excepcional y está muy restringido.

2. Los parámetros de la ficha

Con estos números se sabe cuánta casa cabe y dónde:

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3. ¿Es solar?

Para construir, la parcela debe tener la condición de solar: acceso rodado, abastecimiento de agua, saneamiento y suministro eléctrico, además de las alineaciones definidas. Si faltan, puede tocarte pagar o ejecutar la urbanización. En Dénia, por ejemplo, el Informe Municipal Previo fija las obras necesarias para que la parcela llegue a ser solar.

4. La información urbanística, por escrito

No basta con lo que diga el anuncio. Pide al ayuntamiento un certificado o informe urbanístico. En la Comunitat Valenciana existe además la cédula de garantía urbanística (art. 246 TRLOTUP), que garantiza las condiciones durante un año.

5. El plan que viene

Un plan en revisión puede suspender licencias. En 2026, por ejemplo, la exposición pública del nuevo plan de Benissa suspendió licencias en algunas zonas, y Teulada-Moraira suspendió en 2024 las de viviendas pareadas. Pregunta siempre qué se está tramitando.

Lo que dice el Registro

6. Registro y Catastro

La nota simple del Registro de la Propiedad indica quién es el titular, la superficie inscrita y si hay hipotecas, embargos o servidumbres. Compárala con el Catastro: si las superficies no coinciden, conviene aclararlo antes de comprar, porque los parámetros urbanísticos se aplican sobre la superficie real.

7. Urbanización, comunidad y cargas

Comprueba si la urbanización está recibida por el ayuntamiento, si hay cuotas de urbanización pendientes y si existe una entidad de conservación o unos estatutos con normas propias. En algunos sectores, la urbanización sin terminar ha dejado viviendas sin licencia de ocupación durante años.

Lo que dice el terreno

8. Afecciones sectoriales

• Costas: en primera línea rige la servidumbre de protección (100 m, 20 m en suelo urbano en 1988).
• Aeropuertos: cerca de Málaga, por ejemplo, las servidumbres aeronáuticas pueden exigir autorización de AESA según la altura y la zona.
• Espacios protegidos y Red Natura 2000, carreteras, cauces y patrimonio histórico.

9. Riesgo de inundación

Consulta el Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables (SNCZI) del Ministerio para la Transición Ecológica y, en la Comunitat Valenciana, el PATRICOVA. Tras las lluvias torrenciales de mayo de 2023 en urbanizaciones de Molina de Segura, la cota de la vivienda y la evacuación de pluviales son decisiones de proyecto, no detalles.

10. Topografía y geotecnia

Una pendiente fuerte encarece la obra: muros de contención, escaleras, accesos y movimientos de tierra. El Código Técnico exige un estudio geotécnico para proyectar la cimentación; conviene encargarlo pronto, porque un terreno con rellenos o roca cambia el presupuesto.

Y una más: la orientación

Dónde sale el sol, de dónde viene el viento, qué se ve y qué te ve. No sale en ningún certificado, pero define la casa tanto como la norma.